Een hoofdaannemer rekent 15-20% opslag op al het werk dat hij uitbesteedt. Bij een verbouwing van EUR 80.000 is dat EUR 12.000-16.000 die je bespaart als je het zelf coördineert. Maar dan moet je wel weten wat je doet — want als de stukadoor komt terwijl de leidingen nog open liggen, betaal je dubbel.
De volgorde van werkzaamheden is niet willekeurig. Elke stap bouwt voort op de vorige. Als je de volgorde door elkaar haalt, maak je dingen kapot die je net hebt laten doen, of staat de volgende vakman voor een dichte deur omdat zijn voorganger nog niet klaar is.
1. Sloopwerk en afvoer
Huur een container (EUR 300-500 per week). Doe dit zelf als je kunt — scheelt EUR 1.000-2.000 op sloopkosten. Tip: huur de container op vrijdagmiddag, dan heb je het weekend om te slopen en maandag wordt ie opgehaald.
2. Constructief werk
Draagmuren verwijderen, stalen balken plaatsen, kozijnen zetten. Dit moet door een constructeur berekend worden (EUR 500-1.500 voor berekening). Laat ALTIJD een constructeur rekenen — ook als de aannemer zegt dat het niet nodig is.
3. Leidingwerk (elektra, water, gas)
Altijd vóór de afwerking. De elektricien freest sleuven in de muur, de loodgieter legt leidingen in de vloer. Als je dit na het stucwerk doet, moet de stukadoor opnieuw komen. Zorg dat je precies weet waar stopcontacten, kranen en radiatoren komen voordat de vakman begint.
4. Stukadoor
Na de leidingen, na het metselwerk. Stucwerk moet 1-2 weken drogen voordat je kunt schilderen. Bij dik stucwerk (meer dan 1 cm) kan het 3 weken duren. Meet het met een vochtmeter (EUR 20 bij de bouwmarkt) als je twijfelt.
5. Schilderwerk
Na de stukadoor, vóór de vloer. Zo druppelt er geen verf op je nieuwe vloer. Doe je het zelf? Koop goede afplaktape (Tesa of Frogtape, niet de goedkoopste) — scheelt je uren frustratie en strakke lijnen.
6. Dekvloer of egalisatie
Cementdekvloer: droogtijd 1 week per cm dikte. Een vloer van 6 cm dik droogt dus 6 weken. Anhydriet droogt sneller (3-4 weken) maar is duurder. Dit is de langste wachttijd van je hele verbouwing — plan die in.
7. Opstookprotocol vloerverwarming
Pas na de droogtijd van de dekvloer. Start op 20°C watertemperatuur, verhoog elke dag met 5°C tot max 45°C. Houd die temperatuur 24 uur per cm dekvloer aan (6 cm = 6 dagen). Bouw dan weer af met 5°C per dag. Totaal: 2-3 weken. Sla je dit over, dan scheurt je vloer en verlies je je garantie.
8. Vloerafwerking
Pas na het opstookprotocol. Het restvochtgehalte moet onder 1,8% CM (cement) of 0,3% CM (anhydriet). Laat dit meten door de vloerenlegger vóór hij begint. Begint hij op een te vochtige vloer? Garantieverlies — en dat is niet zijn schuld.
9. Keuken en/of badkamer
Na de vloer. Zorg dat elektra en wateraansluitingen op de juiste plek zitten — dat had je bij stap 3 moeten regelen. Een verschoven aansluitpunt kost EUR 200-400 extra.
10. Afwerking
Plinten, deurbeslag, schakelaars, afdekplaatjes, kit. Dit kun je grotendeels zelf. Reken op 2-3 dagen voor een gemiddelde woning. Koop een kitpistool en oefenkoker — kit zetten is makkelijker dan je denkt.
Vakmensen 8 weken van tevoren boeken. Niet 2 weken. Een goede stukadoor of elektricien zit vol. Bel ze als je begint met slopen, niet als je ze nodig hebt. Vraag een indicatie van hun beschikbaarheid en bevestig 2 weken van tevoren.
Alle keuzes maken voordat je begint. De tegelzetter kan niet beginnen als je nog geen tegels hebt gekozen. Tegels bestellen = 2-3 weken levertijd. Kiezen duurt vaak nog langer. Maak alle materiaal- en kleurkeuzes minimaal 6 weken voordat ze nodig zijn. Dat voelt vroeg, maar het is de nummer 1 reden voor vertraging.
Buffer per fase, niet per project. Niet "2 weken buffer aan het eind" maar "3 dagen buffer na elke grote fase." Als het stucwerk uitloopt, schuift alleen het schilderwerk — niet je hele planning.
Wekelijks overlegmoment. Spreek met je belangrijkste vakman een vast moment af: elke maandagochtend 10 minuten bellen. Bespreek wat deze week moet gebeuren en wat er vorige week is misgegaan. Leg het vast per mail of app — dat voorkomt "dat heb ik niet gezegd" discussies.
Betaal in termijnen: 30-30-30-10. 30% bij start, 30% halverwege, 30% bij oplevering, 10% na afhandeling snaglist. Die laatste 10% is je drukmiddel om de puntjes op de i te krijgen. Betaal nooit meer dan 30% vooruit.
Vers metselwerk + kozijnen = scheurvorming. Metselwerk moet uitharden voordat kozijnen geplaatst worden. Plan je ze tegelijk, dan drukken de kozijnen in natte mortel — dat zet uit en scheurt. Wacht minimaal 1 week.
Schilderen op nat stucwerk = bellen. Stucwerk dat er droog uitziet kan nog 15-20% vocht bevatten. De verf sluit het vocht op en na een paar weken ontstaan bellen. Een vochtmeter kost EUR 20 — beste investering van je verbouwing.
Vloerverwarming + PVC zonder opstookprotocol = loslaten. PVC krimpt en zet uit bij temperatuurwisseling. Zonder opstookprotocol is het restvocht te hoog, de lijm hecht niet. Resultaat: loslatende vloer na 3-6 maanden. Geen garantie, want je hebt het protocol overgeslagen.
Keuken bestellen zonder exacte maten. Meet pas definitief op als de muren gestuct en geschilderd zijn. Ruwe maten wijken af van afgewerkte maten — soms 2-3 cm. Dat is het verschil tussen een passende keuken en een keuken met een naad.
De meeste keukenzaken hanteren een marge van 40-60%. Dat betekent dat er altijd ruimte is om te onderhandelen. Zet in je hoofd in op 15% korting, en vraag de verkoper om 25%. Je eindigt ergens in het midden.
Geef nooit je maximale budget. De verkoper ontwerpt altijd precies rond dat bedrag. Noem een bedrag dat EUR 3.000-5.000 onder je werkelijke budget ligt.
Als de prijs niet meer zakt, vraag om extra's. Gratis montage (normaal EUR 1.500-2.500), upgrade van apparatuur, gratis afvoer oude keuken, extra lade-indeling. Verkopers geven liever spullen weg dan korting — de marge op montage is hoog.
Timing: einde maand of kwartaal. Verkopers hebben targets. Aan het einde van het kwartaal zijn ze bereid meer te geven om hun doel te halen. Januari en september zijn de beste maanden.
Teken nooit dezelfde dag. De "vandaag exclusieve korting" is een druktruc. De korting is er morgen ook nog. Loop weg, bel de volgende dag, en de prijs is dezelfde of lager.
Taken, deadlines, vakmensen, materialen en budget — alles op een plek. Zodat je weet wat er deze week moet gebeuren en wie op wie wacht.
Gratis beginnen